L' Amministratore di Condominio
Nemico? Alleato? Causa di tutti i mali? Salvatore... Questi alcuni degli "aggettivi" che spesso si accompagnano alla figura professionale dell'amministratore; "ci sta facendo perdere un sacco di soldi", "grazie al nuovo amministratore abbiamo risolto il problema" e così via.
A volte un santo, a volte un demonio, ovviamente come tutte le categorie quella degli amministratori è eterogenea e contempla al suo interno svariati gradi di professionalità e di serietà, nonché di partecipazione, in fondo prima di tutto restiamo esseri umani, tuttavia molto spesso ci ritroviamo immischiati in responsabilità che non ci competono direttamente o ci vediamo costretti nel nostro lavoro ad affidarci ad altre figure professionali (come ad esempio in caso di lavori edili che richiedono necessariamente la nomina di un direttore dei lavori) che a loro volta possono svolgere un ottimo o un pessimo lavoro. L'amministratore da solo non può e non deve fare tutto, ma soprattutto non dovrebbe prendere decisioni che vadano oltre il suo mandato, ciò non toglie ovviamente che resta una sua responsabilità vigilare con il massimo impegno sull'operato dei tecnici e ai collaboratori ai quali si affida.
Chi è e cosa fa un amministratore di condominio?
La miglior definizione a mio parere proviene anche stavolta da uno dei miei maestri: l'amministratore è il custode delle parti comuni. Custode, non proprietario e neanche padrone assoluto con diritto di vita e morte sul condominio. È un professionista, riconosciuto e abilitato, che mette a disposizione le sue capacità gestionali e consulenziali alla compagine condominiale.
Per eseguire al meglio il suo compito deve prima di tutto instaurare un legame di fiducia con i condomini ma soprattutto questo rapporto deve essere "corretto" e potrà esserlo solamente attraverso un'approfondita conoscenza e una corretta applicazione del Codice Civile, il vero regolatore (assieme al regolamento di condominio) dei compiti e delle responsabilità dell'Amministratore.
Principali obblighi di un amministratore:
eseguire le deliberazioni dell'assemblea;
convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
eseguire gli adempimenti fiscali;
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento;
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;
conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
sul luogo di accesso al condominio visibile anche a terzi e nel punto di maggior uso comune dovrà essere affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici;
far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente intestato al condominio stesso;
alla cessazione dell'incarico è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini;
salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso attraverso decreti ingiuntivi. È possibile agire in tal senso anche senza delibera assembleare.
all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta;
contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, dovrà comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il luogo dove si trovano i registri e i giorni (con gli orari) in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore stesso, potrà prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Revoca:
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in qualsiasi momento dall'assemblea, ovviamente con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio e può inoltre essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino in caso di gravi irregolarità.
Costituiscono gravi irregolarità:
l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché delle deliberazioni dell'assemblea;
la mancata apertura ed utilizzazione da un conto riservato al condominio e quindi una gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o degli altri condomini;
qualora sia stata promossa un'azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati personali.
Requisiti:
godere dei diritti civili;
possedere il Casellario Giudiziario nullo;
non essere interdetti o inabilitati;
non essere protestati;
aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
aver frequentato corsi di formazione specifici e di aggiornamento annuali (15 cfu)
La figura dell'amministratore è obbligatoria quando quando i condomini sono più di otto e se l'assemblea non vi provvede la nomina di un amministratore sarà gestita dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (o dell'amministratore dimissionario). L'assemblea può inoltre subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile, inoltre l'amministratore sarà tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari (a meno che non sia già prevista come opzione).