L' Assemblea di Condominio

L'Assemblea è l'organo di autogoverno dei condòmini, i quali vi partecipano per discutere e deliberare sui punti dell'Ordine Del Giorno, quindi per prendere le decisioni.

All'interno dell'Assemblea le volontà dei singoli, anche se in contrasto, alla fine diventano un'unica volontà collegiale e ogni decisione e delibera presa al di fuori di essa è di norma inesistente.

Il funzionamento dell'Assemblea è disciplinato dalla legge che prevede condizioni di legittimità attraverso l'uso della doppia maggioranza "numero condomini-millesimi" per la validità della costituzione della stessa e delle deliberazioni al suo interno:

• Quorum costitutivo --> numero minimo di condomini che devono presenziare (non basta la semplice partecipazione perché nel caso uno o più condomini lascino, anche solo momentaneamente l'Assemblea ciò va registrato e vanno modificati i valori millesimali presenti, che potrebbero non essere più sufficienti per deliberare).
• Quorum deliberativo --> valore minimo millesimale che i deliberanti devono rappresentare.

In ogni Assemblea devono necessariamente raggiungersi sempre e contemporaneamente entrambi i quorum previsti dalla legge, che variano a seconda che si tratti di Prima o Seconda convocazione.

Secondo l'Art. 1136 del Codice Civile: 

<<L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore>>.

Convocazione

La convocazione è una condizione essenziale per la regolare costituzione dell'Assemblea, la quale non può deliberare ove anche solo un avente diritto non sia stato convocato (che non vuol dire ovviamente che poi debba necessariamente parteciparvi).

La convocazione va inviata per iscritto a tutti gli aventi diritto (in caso di comproprietari o coniugi in comunione deve essere scelto un rappresentante ma andranno convocati tutti):

• I metodi di invio ammessi dalla legge (perché lasciano tracce di invio) sono: fax, pec su pec, raccomandata, raccomandata a mano. Certificati di invio, ricevute e ricevute di ritorno vanno archiviati agli atti. Lasciare una convocazione all'interno della cassetta delle lettere non è quindi una modalità prevista dal codice e quindi è da considerarsi un vizio di forma.

• La convocazione deve contenere: data, ora, luogo (sia di prima che di seconda convocazione) e OdG. Soprattutto l'Ordine del Giorno è un fattore fondamentale e deve risultare chiaro ed esplicativo di ciò che verrà discusso, essendo la funzione principale della convocazione dare la possibilità di decidere se partecipare e quindi potersi preparare alla discussione e all'eventuale deliberazione. Se nell'OdG non è espressamente riportato che si deciderà su qualcosa, nonostante la si discuta come "varie ed eventuali" non si potrà deliberare in sede di quella specifica Assemblea, a meno che non siano presenti tutti i condomini (e quindi 1000 millesimi)

• La convocazione deve giungere agli aventi diritto almeno 5 giorni prima della data di Assemblea, a meno che sul Regolamento di Condominio non siano specificate differenti tempistiche (ad esempio 15 giorni prima). In caso di cambio di destinazione d'uso di una parte comune la convocazione va esposta e mantenuta visibile (in bacheca condominiale) per almeno 30 giorni consecutivi precedenti la data di convocazione e va fatta arrivare agli aventi diritto almeno 20 giorni prima della data di Assemblea (e ovviamente nell'OdG andrà comunicato in maniera chiara cosa e come si vuol cambiare).

In fase di convocazione si possono distinguere soggetti attivi e passivi:

• Attivi: hanno potere/dovere di convocare l'Assemblea e sono: l'Amministratore (è suo obbligo convocare almeno una volta l'anno quella ordinaria di approvazione dei bilanci e le eventuali straordinarie), il singolo condomino (in mancanza di amministratore), almeno due condomini rappresentanti minimo 1/6 del valore dell'edificio (ad esempio se si vuole revocare l'amministratore).

• Passivi: i destinatari della convocazione (reperibili attraverso l'Anagrafe Condominiale).

Nomine

Prima di iniziare l'Assemblea (qualora essa abbia raggiunto il quorum costitutivo) vanno eletti (nominati) un Presidente e un Segretario.

L'Amministratore può fungere da Segretario ma non da Presidente, inoltre può non essere presente durante l'Assemblea ma essendo un professionista che mette a disposizione le sue competenze è sempre raccomandata e gradita la sua partecipazione.

Quorum necessari (di base)

Costituzione: 2/3 millesimi + maggioranza condòmini 

Deliberazione: 500 millesimi + maggioranza degli intervenuti 

Costituzione: 1/3 millesimi + 1/3 condòmini              

Deliberazione: 1/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti

Deleghe

Attraverso la delega si da la possibilità ad un assente di essere rappresentato in Assemblea. Il delegato porta con sé i millesimi del delegante nonché il suo voto che andrà conteggiato come se fosse presente (a meno che il delegato non lasci l'Assemblea).

1. Delega in bianco: non contiene indicazioni di voto per cui il delegato può votare come vuole anche a nome del delegante.
2. Delega Condizionata: contiene indicazioni di voto, per cui il delegato nel momento di votare a nome del delegante dovrà rispettare le sue volontà. Sta al Presidente controllare che l'indicazione venga rispettata.
3. Delega Permanente: Il delegato resta tale per tutte le Assemblee ordinarie.

La delega è lo strumento che spesso permette di raggiungere i quorum. Ad esempio nel caso di un condominio con 40 condòmini qualora in II° convocazione si presentassero 10 condòmini portatori di 5 deleghe si raggiungerebbe la quota legale.

Verbalizzazione

Il verbale va trascritto a mano e dovrà riportare data, OdG, gli intervenuti i deleganti, un riassunto delle discussioni e le deliberazioni con le rispettive maggioranze. Il verbale andrà sottoscritto da Segretario e Presidente.

L'assemblea infine prevede un orario di apertura e uno di chiusura, entrambi andranno verbalizzati.

Invio del verbale

Segue le medesime raccomandazioni e modalità dell'invio delle convocazioni e va inviato sia agli assenti che hai presenti in Assemblea.

Impugnazione

Le deliberazioni correttamente e legalmente adottate in assemblea vincolano tutti i condòmini, tuttavia è possibile per vari motivi, come ad esempio vizi di forma, una delibera venga invalidata; in tal caso, salvo che l'Assemblea non deliberi nuovamente per sanare la precedente, l'autorità giudiziaria può intervenire.

Secondo l'Art. 1137 del Codice Civile: 

<<Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile>>.

La legittimazione ad impugnare (quindi in pratica ad opporsi) ad una delibera spetta a tutti i non consenzienti, agli astenuti e agli assenti. Per impugnare una delibera non basta inviare una contestazione all'Amministratore ma occorre un atto giudiziario (citazione) che va fatto recapitare all'amministratore entro 30 giorni (salvo per delibere annullabili, che restano tali ad libitum, finché non vengano sanate attraverso nuova delibera) dalla recezione del verbale, per quanto riguarda gli assenti, per i presenti dissidenti i 30 giorni vanno contati dalla data di assemblea perché già informati in sede di quest'ultima.