Mantenimento dei principali Impianti Condominiali

In un condominio esistono parti comuni che si diramano all'interno delle singole unità private (ad esempio l'impianto idrico, elettrico e di riscaldamento), in pratica sono previste due derivazioni: la parte al servizio del condominio e le ramificazioni nelle unità immobiliari. 

Come ci ricorda l'articolo 1117 del Codice Civile:

<< Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio [...] 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche >>

3 impianti principali

Impianto Elettrico e di Messa a terra

L'impianto elettrico condominiale è destinato all'illuminazione delle parti comuni ed al funzionamento di tutti quegli impianti che necessitano di corrente elettrica per funzionare come l'ascensore, il bruciatore della centrale termica, l'autoclave, i citofoni, l'apriporta ecc.

Necessariamente i sistemi di conduzione, quindi responsabili del trasporto dell'energia elettrica, devono essere di adeguata sezione, proporzionati alla potenzialità di assorbimento del fabbisogno degli impianti e, come previsto da normative, in filo di rame rivestito di materiale isolante collocato all'interno di una tubatura isolante, ignifuga ed autoestinguente.

Tra le numerose norme che ne regolano la realizzazione, la tenuta e soprattutto la sicurezza ve ne sono alcune che, nonostante la data di attuazione, ancor oggi rivestono particolare rilievo. Ad esempio:

• La legge 1 marzo 1968, n. 186 ha prescritto il requisito di sicurezza a tutti gli impianti elettrici, ovunque essi siano installati, e ha indicato le norme del Comitato Elettrotecnico Italiano, CEI, come strumento per l'attuazione degli impianti a "regola d'arte".
• La legge 18 ottobre 1977, n. 791 ha escluso dal mercato prodotti non ritenuti sicuri dall'organo vigilante designato dal Ministero dell'Industria, del Commercio e dell'Artigianato.
• La legge n. 46/90 ha cercato poi di porre rimedio a tutte le carenze delle precedenti normative, estendendo il concetto di "regola d'arte" dei componenti dell'impianto anche alla sicurezza dell'impianto stesso, che dovrà pertanto essere progettato, installato e verificato "a regola d'arte" nella sua completezza tecnologica. Con l'art. 7 della suddetta legge vengono imposti la Messa a Terra (un sistema di sicurezza che scarica a terra gli accumuli energetici) e l'Interruttore Differenziale ad Alta Sensibilità' (o altri sistemi di protezione equivalenti). Gli impianti devono essere realizzati da imprese abilitate e iscritte alla C.C.I.A.A. o all'Albo degli Artigiani, in possesso quindi di particolari requisiti Dall' entrata in vigore della legge n. 46/90 la redazione del progetto da parte di tecnici professionisti e iscritti all'albo di loro appartenenza è obbligatoria per l'installazione, la trasformazione e l'ampliamento degli impianti in questione.Per gli impianti elettrici civili il progetto è obbligatorio quando la potenza impegnata supera i 6 Kw e, per le singole utenze domestiche di unita' abitative, quando la superficie supera i 400 metri quadri. Per quanto riguarda gli impianti preesistenti all'entrata in vigore della legge n. 49/90, l'amministratore ovviamente dovrà accertarsi che essi abbiano i requisiti di conformità' richiesti.

Qualora ci siano dipendenti condominiali (ad esempio il portiere) l'impianto di Messa a Terra va controllato ogni 3 anni (o 5, in accordo con l'Ente Certificatore), mentre qualora non ci siano dipendenti non esiste un obbligo effettivo di controllo periodico ma resta buona norma farlo regolarmente.

Impianto di Riscaldamento

Comunemente riassunto e identificato col termine "caldaia", viene distino in 3 tipologie: autonomo, centralizzato e ibrido (doppio impianto).

Con la riforma l'Amministratore era inizialmente responsabile anche degli impianti autonomi dei condomini e in genere si richiedeva un'auto-certificazione sullo stato, oggi, con le nuove norme, l'Amministratore è responsabile solo degli impianti centralizzati o in caso di ibridi della porzione inerente al condominio ma resta una buona abitudine richiedere comunque l'autocertificazione ai proprietari autonomi

L'impianto di riscaldamento si compone di due parti fondamentali: le tubazioni (che solitamente si controllano solo in caso di guasto) e la caldaia, (che al contrario va controllata annualmente). Sarebbe buona norma eseguire il controllo intorno il mese di Settembre per avere poi il tempo di sistemare eventuali problemi prima dell'effettivo abbassamento delle temperature e della prevista messa in funzione dell'impianto.

L'Italia è divisa in fasce climatiche dalle quali derivano obblighi e regolamenti sugli impianti di riscaldamento imposti dai comuni ai condomini:

1. Temperatura di Utilizzo → T° minima che l'impianto deve garantire (ad esempio minimo 18°C).
2. Periodo di accensione → periodo nel quale si possono tenere accesi i riscaldamenti (ad esempio caldaia accesa dal 19 novembre al 15 Aprile).
3. Orari di accensione → Intervalli di tempo di utilizzo giornaliero (ad esempio dalle 6 alle 11 e dalle 15 alle 22. è l'Assemblea a decidere gli intervalli). Massimo 12h e vietata la fascia dalle 23 alle 6.

La temperatura, il periodo e gli intervalli di utilizzo vanno esposti sulla porta del vano caldaia e aggiornati. La caldaia inoltre deve essere correlata di un libretto dove viene riportato lo storico (interventi, manutenzioni periodiche ecc).

Impianto Ascensore

Doveroso è cercare di chiarire a chi appartenga l'ascensore all'interno della compagine condominiale: appartiene a tutti i condomini, eccezion fatta nel caso di installazione in un secondo momento, quindi non contemporanea alla realizzazione dello stabile, in tal caso appartiene a coloro che abbiano voluto l'impianto e contribuito integralmente il suo costo.

Per quanto riguarda la sicurezza tutte le parti dell'ascensore devono essere marchiate C€, altrimenti la ditta installatrice non potrà rilasciare la Certificazione di Conformità, necessaria all'amministratore per richiedere al comune il numero di matricola (entro 10 giorni dal termine dei lavori). Solo con il numero di matricola è possibile attivare l'impianto.

L'Ascensore, come la caldaia, deve essere correlato del suo libretto dove viene riportato lo storico.

2 controlli periodici obbligatori:

• Dei mezzi di sicurezza, ogni 6 mesi
•  Dell'Ente Certificatore, ogni 2 anni