Bilancio Condominiale e Ripartizione delle Spese

Il condominio si sa, è una famiglia, un comunità e, da molti punti di vista, una vera e propria società (intesa come azienda) con introiti e soprattutto uscite pecuniarie.

Compito dell'amministratore di condominio, nel rispetto della trasparenza, è presentare annualmente il cosiddetto "bilancio", un documento contenente le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, riportate in modo da consentirne l'immediata verifica. Il bilancio, infatti, andrà redatto con chiarezza e dovrà rappresentare in maniera veritiera la situazione patrimoniale: una fotografia del condominio dal punto di vista economico che permetta ai condomini di tenere sotto controllo l'operato dell'amministratore.

Un passo indietro: 2 Principi contabili

In pratica si tratta del modo in cui si decide di registrare le due voci principali del bilancio, ossia entrate ed uscite.

• Per "Competenza": consiste nel riportare nel bilancio tutte le entrate e le uscite indipendentemente dalla data di incasso o pagamento, quindi in base al periodo di competenza del servizio, palesando pertanto eventuali debiti. Esempio: se il servizio l'ho ricevuto nel 2019 ma mi sono accordato di pagarlo nel 2020, lo metterò comunque a bilancio del 2019.

• Per "Cassa": consiste nel riportare nel bilancio le fatture in base al periodo dell'effettivo pagamento o incasso. Esempio: se ho ricevuto un servizio nel 2019 ma mi sono accordato di pagarlo nel 2020, lo metterò a bilancio nel 2020.

Per la precisione: bilanci, non bilancio:

• Il Bilancio Preventivo: costituisce una stima delle spese condominiali da affrontare nel nuovo esercizio contabile, ossia l'anno successivo; si basa solitamente sul Consuntivo dell'anno precedente considerando eventuali aumenti prevedibili. L'Art. 2423-bis del Codice Civile stabilisce che la valutazione delle voci deve essere fatta secondo prudenza e nella prospettiva della continuazione della vita condominiale. È un documento quindi di grande importanza in quanto consente ai condòmini di avere un quadro delle eventuali spese future, le quali potranno essere discusse ed eventualmente modificate in Assemblea.

• Il Bilancio Consuntivo: costituisce un elenco di tutte le spese e le entrate effettive nell'arco di un esercizio, ossia l'anno corrente.

Da sapere:

• L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

• I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

• L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo.

Ripartire le spese

La "cosa comune" va "mantenuta in vita" dai comproprietari affinché tutti possano beneficiarne, pertanto l'obbligo di contribuzione si basa sul diritto di proprietà stesso e non sull'effettivo utilizzo.

Art.1123 del codice civile:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni (1117, 1130, n. 3) dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1101, 1104, 1118). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (1134, 1135; 63, 68, 69 att.).

Quindi:

due tipi di spese necessarie:

• alla conservazione dello stabile
• all'uso comune

e tre criteri di suddivisione delle spese:

• criterio di proprietà generale, secondo cui la spesa va ripartita tra tutti i condòmini in base alle quote millesimali;

• criterio dell'uso differenziato, che si basa sul fatto che determinati beni possano servire un gruppo di condomini in maniera differenziata;

• criterio di proprietà separata, secondo cui la spesa è ripartita tra i condomini che traggono diretta utilità dal bene.

Le altre spese:

Art. 1124 (Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori)

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune (68, 69 att.).

Art.1125. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art.1126. (Lastrici solari ad uso esclusivo).

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (68, 69 att.).