Il Regolamento di Condominio... Questo sconosciuto?

Credo sia doveroso partire da una precisazione: nel condominio l'amministratore non è il capo, non ha poteri decisionali e non ha il diritto di decidere per i condomini (tranne forse in alcuni casi che potrei approfondire nei prossimi articoli). 

L'amministratore è un professionista, si spera il più possibile preparato, che mette la sua competenza a disposizione della compagine condominiale (doverosamente dietro compenso). È lampante il parallelo (per quanto con le dovute precauzioni) con un governo democratico dove il capo dello stato, o il presidente del consiglio, nonostante la carica comunque debba rendere conto al popolo e soprattutto alla Costituzione: 

Il Regolamento di condominio è in pratica La Costituzione dello stabile che tutti i condomini e l'amministratore stesso devono rispettare e far rispettare. 

Uno dei miei mentori amava definirlo come "un vestito cucito su misura per il condominio" e devo ammettere che tale definizione mi convince particolarmente.

Il Regolamento consiste quindi in quel complesso di norme aventi come obiettivo quello di disciplinare la vita all'interno del condominio e i rapporti tra i condomini stessi, è in pratica, come dicevo poche righe sopra, lo statuto, il codice del condominio e se ne parla nell'articolo 1138 del Codice Civile:

<<Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni (1117) e la ripartizione delle spese (1123), secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (1106; 68, 70, 72 att.). Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (68, 70, 71, 72 att.). Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici>>.

L'articolo del Codice Civile si presenta abbastanza chiaro, tuttavia partiamo da esso stesso per comprendere il senso e la struttura di un Regolamento: 

L'enunciato ci dice chiaramente quando sia necessario imporre un Regolamento, ossia in tutti quegli stabili con un numero di condomini, quindi proprietari, maggiore di 10 e cosa esso debba obbligatoriamente contenere, ossia norme di comportamento, indicazioni sulle ripartizioni delle spese e gli obblighi dell'amministratore, qualora esso sia previsto. Il 1138 cita poi le maggioranze assembleari e questo è un punto importante perché ci permette di illustrare le due diverse tipologie di Regolamento di condominio, in relazione proprio ai diversi tipi di maggioranza per l'approvazione:

• Il Regolamento Contrattuale, che si configura come un contratto vero e proprio ed è solitamente predisposto dal costruttore dello stabile. A determinare la contrattualità di un regolamento, secondo le più recenti sentenze, sarebbero le clausole limitatrici dei diritti dei condomini che un semplice regolamento approvato a maggioranza non potrebbe contenere, come ad esempio vietare di apporre targhe o insegne a qualsiasi altezza sui muri perimetrali, che le singole unità abitative debbano essere destinate esclusivamente ad uso di abitazioni civili e non ad esempio come sedi di partiti, associazioni o sindacati o infine vietare l'installazione di tendaggi o doppi infissi esterni. Il regolamento contrattuale si forma con l'adesione di tutti, perciò per modificarlo è necessaria l'unanimità dei condomini.

• Il Regolamento Assembleare, che al contrario di quello contrattuale si basa sui criteri di maggioranza qualificata; l'assemblea condominiale quindi anche senza unanimità può deliberare sulle cose comuni e ovviamente ciò vale sia in caso di formazione che revisione del Regolamento.

Struttura base di un regolamento:

• Sezione generale dove viene descritto il condominio, le sue pertinenze lo stato di consistenza e vengono indicate le parti comuni.

• Elencazione delle eventuali servitù attive e passive gravanti o a favore del condominio.

• Elencazione di obblighi e divieti dei condomini.

• Norme sulla gestione e l'uso di eventuali servizi.

• Criteri di ripartizione delle spese.

• Definizione degli organi condominiali e relative norme di comportamento degli stessi.

• Norme sulla gestione del condominio come ad esempio le modalità di versamento delle spese di gestione.

• Definizione di compiti e funzioni dell'amministratore.

• Norme riguardanti la convocazione e il funzionamento dell'assemblea.

• Eventuali allegati

  Un esempio di Regolamento:

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Il presente regolamento disciplina i rapporti del condominio sito nel Comune di ______, in Via ______, N. civico ______ CAP ______.

Art. 1 - Costituzione del condominio

Dati Catastali: foglio ___ , particella ___.

Il condominio è costituito da un edificio di 6 piani diviso in due scale, distinte come "scala A",quella di sinistra e "Scala B" quella di destra, composto da:

1 Ingresso principale;

13 interni per ogni scala;

2 impianti ascensore, uno per scala;

1 caldaia con relativo locale termico

I piani sono così ripartiti:

Piano S/interrato locale caldaie;

Piano Terra composto da Ingresso principale, guardiola portiere, accesso al locale caldaie, accessi agli ascensori e alle scale;

Piani dal Primo al Terzo composti da 3 appartamenti ciascuno ( interni dall'1 al 9) per ogni scala;

Piano Quarto composto da 2 appartamenti (interni 10 e 11) per ogni scala;

Piano Attico composto da 1 appartamento (interno 12) per ogni scala;

Piano S/Attico composto da 1 appartamento (interno 13) per ogni scala.

Art. 2 - Beni di proprietà comune ai condomini dell'edificio

Sono di proprietà ed uso comune a tutti i condomini tutte quelle parti, locali, cose, impianti dell'edificio che, in base agli atti di acquisto, non risultino di proprietà singola ed individuale di un condomino o del venditore.

Specificamente sono beni comuni dell'edificio:

le fondazioni, le strutture portanti, le facciate, la rete fognaria ed i canali di scarico delle acque bianche e nere (compresi eventuali tratti nei quali esigenze tecniche hanno fatto attraversare unità di proprietà esclusive) fino ai punti ove si attaccano le diramazioni per le singole proprietà esclusive;

androne, vani scala con relativi ballatoi, rampanti, scalini, ringhiere e finestre;

l'impianto di illuminazione, compreso quello dell'atrio;

il torrino della scala;

montante fecale dell'edificio;

gli spazi di manovra al Piano Terra;

l'impianto ascensore;

la guardiola del portiere.

Art. 3 - Criteri per la ripartizione delle spese

Le spese per la conservazione, riparazione, ordinaria e straordinaria e ricostruzione delle parti, locali, cose, impianti, totalmente o parzialmente comuni e/o destinate ad uso comune, sono ripartite fra i condomini in ragione delle rispettive quote di comproprietà ed uso secondo le tabelle millesimali allegate.

In particolare:

La tabella " A " (proprietà generale) comprende tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio. Essa serve per la ripartizione di quelle spese a cui devono concorrere tutte le unità.

La tabella " B " (tabella ascensore) serve per la ripartizione delle spese relative all'impianto ascensore.

La tabella "R" (tabella riscaldamento) serve per la ripartizione delle spese relative al riscaldamento.

Le spese per l'impianto citofonico e l'impianto autoclave sono obbligatorie per i condomini anche se di fatto non ne usufruiscono per loro volontà.

Art. 4 - Assicurazione dell'edificio

L'edificio deve essere assicurato contro i danni derivanti dal fuoco, fulmini, scoppio del gas e contro la responsabilità civile per danni a terzi .

Art. 5 - Amministrazione del condominio

L'amministratore ha la rappresentanza legale del condominio a norma dell'art. 1131 del codice civile.

Art. 6 - Convocazione assemblea

L'assemblea viene convocata in via ordinaria non oltre 150 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario, previsto per la fine di ogni anno solare, per la presentazione ed approvazione del rendiconto dell'esercizio decorso e del preventivo di spese per il nuovo esercizio.

E' convocata, inoltre, in via straordinaria nei casi stabiliti dalla legge, ogni qualvolta l'amministratore ne ravvisi la necessità o a richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 dei valori dell'edificio. La convocazione dell'assemblea deve essere fatta a mezzo di raccomandata A/R, ovvero con invito diretto controfirmato dai condomini.

L'avviso deve contenere l'indicazione del giorno, dell'ora e del luogo dell'adunanza in prima e seconda convocazione, nonché l'ordine del giorno e deve essere recapitato tramite raccomandata a tutti gli aventi diritto almeno 7 giorni prima della data di convocazione.

Art. 7 - Rappresentanza

I singoli Condomini possono farsi rappresentare da un'altra persona con semplice delega, restando convenuto che tale delega comporta la relativa ratifica dell'operato del delegato.

E' nulla la delega a terzi da parte del delegato.

Qualora una quota di condominio appartenga in proprietà indivisa a più persone queste hanno diritto ad un sol rappresentante sia in assemblea che di fronte a tutto il condomino.

Art. 8 - Validità delle deliberazioni

Le deliberazioni sono valide se sono state prese con le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c. per i vari casi.

Art. 9 - Voto

Ai fini della validità delle deliberazioni, valgono i principi fissati dall'art.1136 c.c..

I condomini non possono votare su argomenti sui quali esistono rapporti di interesse fra essi ed il condominio.

L'amministratore del condominio deve astenersi dalle votazioni relative al rendiconto della propria gestione ed ai provvedimenti dallo stesso adottati.

Art. 10 - Verbale dell'assemblea

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale che deve contenere:

luogo, data, ora dell'adunanza, ora di inizio della medesima ed ordine del giorno

il cognome ed il nome dei condomini intervenuti e rappresentanti con l'indicazione del valore delle rispettive quote millesimali;

l'indicazione che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione;

il nominativo del presidente e del segretario all'uopo nominato;

l'ordine del giorno;

un sommario resoconto della discussione ed il testo delle delibere adottate con l'indicazione della maggioranza ottenuta, qualunque dichiarazione di cui viene chiesta la trascrizione a verbale.

Il verbale deve essere firmato dal Presidente e dal Segretario.

L'amministratore è obbligato a inviare copia del verbale ai condomini assenti entro trenta giorni dalla delibera assembleare a mezzo raccomandata a.r..

Art. 11 - Rendiconto annuale e preventivo delle spese

L'esercizio finanziario si chiude ogni anno al 31 dicembre.

L'amministratore alla fine di ogni anno compila il rendiconto di tutte le spese e degli eventuali introiti dell'esercizio decorso ed il preventivo di spese per provvedere all'ordinaria amministrazione e manutenzione dei servizi e delle parti comuni per il nuovo esercizio ed i relativi riparti fra i condomini.

Il rendiconto consuntivo dovrà indicare anche il relativo conguaglio dei singoli condomini.

Detti rendiconti, preventivi, riparti e relativi conguagli saranno sottoposti all'approvazione dell'assemblea.

Art. 12 - Versamento quote

Le quote condominiali dovranno essere versate all'amministratore entro e non oltre il giorno 28 di ogni trimestre.

Trascorsi 5 giorni dalla scadenza predetta l'amministratore potrà agire giudizialmente nei confronti dei condomini morosi senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea.

Art. 13 - Documenti dell'amministratore

L'amministratore deve tenere:

Registro dei verbali di assemblea;

Libro cassa;

Elenco dei condomini con le loro generalità ed indicazione della loro residenza;

Elenco degli abitanti dei singoli appartamenti;

Planimetria del complesso edilizio;

Inventario delle cose mobili di proprietà comune;

Polizze assicurative;

Altri libri prescritti dalla Legge.

I condomini hanno l'obbligo di fornire all'amministratore tutti gli elementi necessari per la compilazione dei predetti elenchi.

Art. 14 - Ispezioni

L'amministratore ha facoltà di ispezionare l'interno degli appartamenti e dei locali o farli ispezionare da suoi incaricati, muniti di regolare mandato, al fine di eseguire dei lavori di interesse generale, nonché per accertarsi del buon funzionamento degli impianti ed opere comuni. Oltre a quanto previsto per la manutenzione ordinaria, l'amministratore deve provvedere a tutto quanto concerne la manutenzione straordinaria. Per la realizzazione di tali opere sarà autorizzato dall'assemblea almeno che tali opere non rivestano carattere di indifferibilità e urgenza.

Nel valersi di queste facoltà l'amministratore avrà riguardo alla natura ed al carattere di urgenza del lavoro e dell'accertamento, arrecando il minimo disturbo possibile agli utenti dei locali da ispezionare e in ogni caso avvisando i signori condomini a tempo debito.

Art. 15 - Divieti

E' vietato ai condomini ed ai loro aventi causa:

occupare anche temporaneamente con costruzioni provvisorie e con oggetti mobili di qualsivoglia specie le scale, i ripiani, gli anditi, l'atrio scala ed in genere i locali e gli spazi di proprietà ed uso comune. L'occupazione delle cose comuni è, tuttavia, ammessa quando si debbano eseguire lavori agli appartamenti dei singoli condomini; in detto caso l'occupazione non deve impedire l'uso delle cose stesse da parte degli altri condomini;

depositare materiali, casse o mobilia sui balconi ed eseguire opere su di essi che possano compromettere la loro stabilità, alterare l'estetica o comunque arrecare danni;

suonare, cantare o ballare oltre il termine previsto dalle vigenti leggi in materia, salvo il consenso dei condomini confinanti;

mantenere aperto il cancello di ingresso all'edificio;

lasciare bimbi per le scale, sugli androni di ingresso ed altri spazi condominiali non adibiti ad aree per giocare;

far gocciolare i panni stesi in modo particolarmente abbondante;

sbattere tappeti ed indumenti, in modo abbondante, al di fuori delle balconate;

innaffiare le piante con metodi che possano arrecare fastidio bagnando le finestre ed i balconi sottostanti o le persone che transitano;

lasciare motocicli, carrozzine, biciclette negli spazi condominiali;

depositare nelle parti comuni sacchetti contenenti spazzatura o altro materiale;

manomettere gli impianti idrici, elettrici, del gas, dell'antenna Tv, scarico di acque luride e bianche, citofoni ecc. di proprietà del condominio. L'eventuale danno causato con la manomissione comporterà l'addebito al responsabile delle spese sostenute per la necessaria riparazione;

Art. 16 - Doveri dei condomini

E' fatto obbligo a ciascun condomino o avente causa:

nel caso in cui ceda in locazione il proprio appartamento o locale assicurarsi che il locatario si attenga a tutte le norme riportate nel presente regolamento di condominio;

osservare tutte le disposizioni del regolamento di polizia urbana e di igiene del Comune di per quanto attiene l'uso ed il godimento dei beni condominiali;

chiudere il cancello di ingresso al complesso edilizio condominiale;

far eseguire con sollecitudine riparazioni di danni che eventualmente si verificassero all'interno dei locali di sua proprietà e che possono comunque arrecare danno a persone o cose di proprietà comune o di terzi;

segnalare all'amministratore eventuali deficienze riguardanti i servizi e l'uso delle cose comuni;

provvedere nel più breve tempo possibile, alle riparazioni a proprie spese, dei guasti e dei danni derivanti alle cose comuni da fatto o da colpa a lui imputabile;

consentire che nei propri locali si proceda ad ispezione e ai lavori ritenuti necessari dall'amministratore per la conservazione delle parti comuni;

comunicare all'amministratore, in caso di cessione in fitto dei locali di sua proprietà, le generalità complete del conduttore.

Art. 17 - Innovazioni

Per le innovazioni alle cose comuni si fa rinvio a quanto la legge prescrive in materia (artt. 1120 e 1121 c.c.).

I condomini possono eseguire all'interno dei locali di loro proprietà lavori ed impianti che rendano confortevole l'uso dei locali stessi sempre che le innovazioni non compromettano la statica dell'edificio e non ne alterino il decoro architettonico.

Art. 18 - Valore giuridico

Il presente regolamento vincola tutti coloro che a qualsiasi titolo posseggono o possiederanno parti dell'edificio nel parco.

Art. 19 - Richiamo

Il presente regolamento di condominio, in quanto vincolante le singole unità immobiliari dell'edificio, dovrà sempre essere richiamato in ogni contratto di acquisto.

Deve quindi intendersi accettato dall'acquirente senza eccezioni e modifiche di sorta.

Per tutto quanto non dispone diversamente il presente Regolamento saranno applicate le norme del Codice Civile e delle leggi speciali vigenti in materia.

Art. 20 - Revisione del regolamento

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la revisione del presente regolamento; le modifiche "legittime" assumono validità se approvate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell'Art.1136 c.c.

Art. 21 - Allegati

Formano parte integrante del presente regolamento le tabelle millesimali, e gli elaborati planimetrici.