Cos'é un Condominio?

Quasi tutti ci vivono, soprattutto chi abita in città, ma forse, nonostante sia ben chiaro il fatto che di tanto in tanto bisogna pagare, non tutti saprebbero descrivere veramente cosa sia un condominio e molto probabilmente è proprio da questa lacuna che spesso nascono incomprensioni all'interno della compagine condominiale o nel rapporto con l'amministratore stesso. 

Proverò a fornire nelle righe che seguiranno una panoramica che cerchi di far luce almeno sugli aspetti fondamentali, partendo dal fatto che neanche il codice civile ne fornisce una chiara e decisa definizione.

È utile prima di tutto fare un passo indietro, ossia prima di parlare di condominio partiamo dal concetto dal quale esso nasce, quello di "comunione": nel momento in cui due o più individui manifestano la volontà di entrare contemporaneamente in possesso di qualcosa e ne ottengono effettivamente la proprietà si genera una comunione; si tratta dunque di un fenomeno giuridico basato su una contitolarità di diritti reali (come la proprietà) nei confronti di un bene. 

Quali sono i modi per diventare "comunisti"? Principalmente tre: 

1. tramite volontarietà, ossia attraverso un atto formale (come ad esempio un atto di vendita); 
2. forzosamente, ossia perché imposto dalla legge (e vedremo a breve come questo sia proprio il caso del condominio); 
3. per via ereditaria. 

A prescindere da come si formi la cosa importante da chiarire è che ogni comunista ha una sua quota di diritti (quindi di proprietà) della quale può disporre liberamente.

A cosa è servita questa lunga premessa? Arrivo al punto: 

Nel momento in cui l'unico proprietario di un fabbricato decide di alienarsi da una frazione dello stesso si ha la nascita di un condominio 

L'atto costitutivo coincide in pratica con il primo atto di frazionamento (ossia di vendita). 

Per semplificare: A è il costruttore di una palazzina e decide di vendere le unità immobiliari, sin dalla prima vendita, ad esempio a B, si genererà una situazione di condominialità a seguito della pluralità di proprietari (anche se inizialmente limitata a due soli) che acquisiranno diritti reali sulle parti comuni; A e B diventeranno effettivamente condòmini, con quote ovviamente differenti, in attesa che nel tempo si aggiungano C, D, ecc.

Potremmo definire in pratica il condominio come la trasformazione di una comunione forzosa in quanto al diritto sulla proprietà privata si aggiunge un secondo diritto sulle parti comuni. 

È proprio questo secondo diritto che rende la comunione forzosa perché effettivamente quando si acquista un appartamento all'interno di un condominio non si manifesta palesemente la volontà di essere responsabili anche le parti comuni, ma tuttavia per legge se ne acquisisce una percentuale e quindi relativi diritti e doveri, come del resto forzosamente si accetterà anche il regolamento condominiale (del quale parlerò in seguito).

Cosa sono le parti comuni? 

Lo dice la parola stessa: tutte quelle condivise e necessarie all'uso comune, come ad esempio l'atrio di ingresso, il portone stesso, le scale, l'impianto elettrico, un eventuale giardino condominiale, ecc. L'articolo 1117 del Codice Civile ci fornisce un precisa descrizione:

<<Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche >>

Tornando infine al nostro caro costruttore, una volta venduti tutti gli appartamenti potrà decidere, ovviamente notificandolo ai proprietari, se mantenere delle quote all'interno (ad esempio non cedendo la proprietà di alcune parti) oppure defilarsi completamente. Perché è importante questo passaggio? Per chiarire che non è condomino chi semplicemente abita nell'edificio, ma chi ne è il proprietario di una frazione e pertanto detentore di diritti; non a caso un singolo può possedere anche tre appartamenti distinti in tre edifici separati e vivere in uno solo di essi, ciononostante non muterebbe il suo status di condomino in tutti e tre i condomini.

Terminerei questa introduzione al concetto di condominio con una breve descrizione delle principali tipologie di condominio che vanno a sommarsi a ciò che potremmo definire come "tipico":

• Condominio parziale: si ha nel caso in cui gli spazi, i servizi e/o gli impianti comuni siano destinati al godimento di una parte soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio.

• Condominio minimo: si intende come tale un condominio costituito da due proprietari di due distinte unità immobiliari.

• Super condominio: si intende come tale una pluralità di edifici autonomi costituiti o meno in condomini distinti, legati tra loro dall'esistenza di taluni spazi, impianti o servizi comuni (come ad esempio un viale d'accesso comune, un cortile, l'impianto di illuminazione, servizio di portierato, ecc.)